最近，中国农业银行衡阳市分行与祁东县黄花集团有限公司抵押借款合同一案，因当事人就借款金额、利率、偿还期限、抵押物等主要案件事实均无异议，并一致同意处置抵押的国有土地使用权偿还借款，但就如何处置一项，虽经县政府及有关职能部门多次协调仍达不成一致意见，于是，中国农业银行衡阳市分行依据《物权法》第一百九十五条的规定，径行向祁东县人民法院申请拍卖抵押的国有土地使用权以清偿借款。因目前就如何实施《物权法》第一百九十五条尚无有效司法解释，祁东县人民法院接到申请后，就该案能否立案，以何种案由立案，以及立案后如何具体操作等程序性问题存在多种不同意见。我们研究认为：　　

　　一是当事人直接申请人民法院实现抵押权具有现实可行性。抵押权的实现，在《物权法》施行之前，依据《担保法》及有关司法解释规定，当抵押权的条件满足之时，抵押权人可以选择与抵押人协议实现抵押权，或者在协议不成的情况下，通过向人民法院起诉的方式实现抵押权。也就是说在双方不能达成协议时，唯有通过诉讼方式一种途径来实现抵押权，而这种方式的弊端一是抵押权人实现权利的时间长；二是抵押权人实现权利的成本高。现实中，金融机构的许多贷款都设定了若干抵押权，但通过诉讼方式实现抵押权的比例很小，大部分都是通过寻找其他非法律手段来解决所面临的纠纷。2007年10月1日施行的《物权法》第一百九十五条对抵押权的实现方式进行了突破，赋予抵押权人在抵押权的实现方式无法与担保人达成协议时，直接申请拍卖、变卖抵押物的权利。赋予抵押权直接强制执行效力，这标志我国立法上对私有凭证作为执行依据作出了明文规定。抵押权人径行向人民法院申请执行，以实现抵押权有法律依据，且符合简便、高效、低成本的诉讼原则，可以极大地节约有效的司法资源。

　　二是当事人直接申请人民法院实现抵押权须符合一定的前提和条件。 《物权法》第一百九十五条对该程序的启动，设置了必要的前提和条件，只有当这些前提和条件得到充分满足时，当事人的申请法院才能受理，否则，当事人只能选择诉讼程序以保障自己的合法权益，这些前提和条件，主要是：1、债务人不履行到期债务。2、发生了当事人约定的实现抵押权的情形。“发生当事人约定的实现抵押权的情形”，是物权法根据我国现实生活中，商业活动的广泛活跃性而作出的规定。这一前提与债务人不履行到期债务属并列、选择性前提。如果只允许抵押权在债务到期不履行债务时才能实现抵押权，可能会由于抵押人在经营过程中的非正常经营行为或者恶意的行为，甚至是正常经营行为，造成抵押权实现时抵押财产大量减少，无法对抵押的债权起到担保作用，从而损害抵押权人的权益。允许抵押权人与抵押人约定提前实现抵押权的条件，抵押权人就可以在抵押合同中对抵押人的某些行为进行约束，一旦抵押人违反约定从事了这些行为，满足了约定的实现抵押权的条件，抵押权人就可以提前申请实现抵押权，以保障自己的债权得到清偿。3、未就抵押权实现方式达成协议。按照《物权法》规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形的，抵押权人可以与抵押人就如何处理抵押财产进行协商，如果双方达成协议，就可以按照协议的方式实现抵押权。如果抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议，为了简便抵押权的实现程序，抵押权人可以直接请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

　　三是关于抵押权实现的执行程序设想。实现抵押权的执行程序可以从以下几个方面设计和考虑：（一）申请与受理 1、申请。抵押权实现的执行程序中，抵押权人应该以申请人的名义向法院请求实现抵押权。抵押权人是申请人，抵押人是被申请人。抵押权人向人民法院申请实现抵押权，必须提交申请书、证明债务存在和已到期的文书、证明抵押行为合法并已发生实现抵押权情形的文书及其他应当提交的材料。实现抵押权执行案件的管辖，根据便民、利民原则，一般应当由抵押物所在地人民法院管辖。2、受理。抵押权人向法院请求实现抵押权，人民法院应当以实现抵押权的案由来立案受理。（二）审查。1、审查程序。实现抵押权执行过程中的审查程序，是指在人民法院受理了申请人的申请之后，法院对实现抵押权的执行程序进行审查时所适用的程序。主要包括审查庭、审查人员、审查方式、审查时间等几个方面。根据“立、审、执”分离的原则，人民法院受理实现抵押权案件后，应当由民事审判二庭对抵押权的申请组成合议庭进行审查。民事审判二庭接收案件后，应当在五日内通知抵押人，并赋予抵押人有在七日内提出抗辩和要求听证的权利，如抵押人不抗辩和要求听证，人民法院可以直接对申请人的申请进行书面审查，并在受案后十五日内径行作出是否准许执行的裁定。如果抵押人要求听证，人民法院应当即发出在五日内举行听证的通知，听证由合议庭主持，并应当即合议、当即裁定。2、审查内容。物权法规定抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产的条件仅仅是“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的”。而从物权法规定的角度看，抵押人对抵押权人主张抵押权进行的抗辩事由主要有：一是合同效力或抵押权效力抗辩；二是担保物权消灭抗辩；三是抵押顺位抗辩；四是抵押合同当事人的债权债务数额、债务人清偿情况等也都可能发生争议。因此，审查内容应当包括：（1）主合同的合法性。抵押合同作为主合同的从合同，其合同效力依附于主合同，如果债权债务的产生是违法的或法律禁止的，那么相应地抵押权也不受法律的保护。（2）抵押合同的合法性。审查抵押财产是否属于《担保法》第三十七条和《物权法》第一百八十四条所规定的不得抵押的财产。（3）抵押权是否生效。抵押权的效力分为登记生效主义与登记对抗主义。因此要根据《担保法》第四十一条和《物权法》第一百八十七条的规定，注意审查需要登记生效的抵押权是否进行抵押登记。还要审查是否有违反《担保法》第五十条和《物权法》第一百九十三条的不得将抵押权与主债权分离而单独转作或作为其他债权的担保的规定，也就是说要审查清抵押权与主债权的关系问题。（4）申请是否符合法律规定。审查抵押双方当事人是否存在实体性争议。如果抵押人与抵押权人对抵押合同效力、债权债务数额、担保数额、抵押权顺位、债务人清偿存在争议的，则抵押权人不能引用《物权法》第一百九十五条第二款规定的程序主张权利。3、审查结果：经过审查，对于事实不清、抵押权不成立或不符合《物权法》第一百九十五条规定的直接申请执行条件等情况的，裁定驳回执行申请，并告知当事人可以另行起诉，通过诉讼程序来解决抵押纠纷。对于事实清楚、抵押权合法有效且符合直接申请执行条件的，审查机关应作出许可变卖、拍卖裁定。人民法院作出的是否准许执行的裁定，均应告知当事人可以在收到裁定书之日十日内向上级人民法院申请复议。（三）执行 人民法院对财产进行拍卖、变卖应由人民法院的执行机构负责执行，而法院执行机构的执行依据，是人民法院生效的裁定文书，因此人民法院民事审判第二庭作出准许执行的裁定后，应当及时移送执行局。执行局根据民事审判第二庭作出的民事裁定，作为抵押权强制实现的执行依据，对用以抵押的财产实施查封或扣押，并可责令抵押人（被申请人）在指定的期间履行义务。如果被申请人逾期不履行的，对抵押财产依法委托评估，委托拍卖组织拍卖或变卖，具体程序应依照民诉法和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》执行。