祁东县人民法院自2012年3月31日《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》施行以来，至2015年7月7日止，涉及买卖合同纠纷共收案共77件（不含民一类房屋买卖纠纷案件），其中2012年共收案22件，2013年收案20件，2014收案20件，2015收案15件，分别占当年民二类案件数百分比为40%，37.74%,25.97%,25.86%；从案件数量及占民二类案件百分比可以看出，买卖合同已成为我院民二类主要案件类型,审理好此类型案件,对规范市场正常交易秩序，倡导诚实信用、维护交易安全等，均具有积极意义。各类合同五花八门，审理过程中也存在诸多问题。笔者结合审判经验，就该类案件审理过程遇到的主要问题作出以下分析。：

　　一、关于特定买卖合同效力认定标准

　　合同法总则第五十二条规定了构成合同无效的法定情形，合同具有任一情形时为无效。根据合同法相关理论，在人民法院或者仲裁机构作出合同无效的认定之前，合同均应当被认为有效的。但针对特定行业，如采矿许可、网络文化经营许可等，虽然我国实行的是特定行业市场准入制度，就强制性规范与合同效力之间的关系，根据合同法司法解释（一）第十条的规定，合同主体超越经营范围订立合同，一般不影响合同的效力，但违反国家限制经营、特许经营以及法律行政法规禁止经营规定（如毒品、枪支）等严重超越经营范围所订立的合同无效。笔者认为，从法理上来说，违反强制性规范（指影响其民事行为及责任的强制性规范，不包括行政法上的）并不当然影响合同效力的认定，只有在违反禁止性规范时，才导致合同无效，且无效的请求应为当事人的一项权利，在具体办案过程中不应主动干预。

　　二、关于合同的解除。

　　合同解除有单方解除、合同约定解除、法定解除等等。

双方协议解除合同，一般情况下不会有太多争议，合同解除的条件由法律直接加以规定者，其解除为法定解除。在法定解除中，有的以适用于所有合同的条件为解除条件，有的则仅以适用于特定合同的条件为解除条件，笔者认为，是否能实现合同目的，为行使法定解除的主要判断标准；不管何种解除，其前提都是建立在有效合同的基础上；判断合同是否解除，应以意思自治为最高原则，即除法定的解除条件，均应当事人意思表示真实即可。

　　三、关于买卖合同标的物所有权转移时间

　　合同法规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。从这一条文不难看出，所有权转移时间不是合同法的强制性规定，因此，合同当事人可以依照合同自愿的原则，允许当事人自由作出约定。通常情况下，“动产交付，不动产登记”为判断物的所有权转移时间，并以此来判断风险的承担。

　　四、关于买卖合同的标的物类型

　　物是人们可支配和利用的物质财富，在民法上物是物权的客体。关于物的定义，我国法律无明文规定，故只能应学理来解释物的定义。物者，乃人力所能支配之有体物，而堪称权利之客体者也。但涉及无体物及权利能否成为买卖合同的标的物，将来之物能否成为买卖合同的标的物及网络虚拟物品转让合同等等，均要判断其合法性，首先应当明确，买卖合同的标的物应当合法，不违反法律的强行性规定，否则构成法律上的履行不能，买卖合同应当确认为无效。据此，可以推理得出标的物规定为可流通物的结论。根据我国法律规定，禁止流通物不能成为买卖合同的标的物，限制流通物的买卖必须符合法律规定的程序，否则买卖合同的效力也不受法律保护；其次买卖合同的标的物应当是出卖人所有或出卖人有权处分之物。

　　五、关于同一普通动产订立多个买卖合同

　　此种情形，各买方均要求履行时，卖方没有自由选择权。有的出卖方基于利益等各方面因素考虑，就同一物品，与多个买方订立了买卖合同，如果这些合同的买方都要求履行合同，则卖方无权选择要求履行价格高或履行期短的合同，而是必须按照第九条规定原则履行，即（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。

　　六、关于农村房屋买卖合同的效力认定。

　　主要是非本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同纠纷合同效力问题。从纠纷现状看，也多是农村房屋出卖人因房屋价格上涨或拆迁等原因诉诸法院要求确认合同无效。审判实践中大多审判人员都认为，因法律禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，因此，这类合同应一律认定无效。但笔者认为，随着社会的不断进步和经济改革的全面深化，不能简单的作出这样的结论。因为目前我国正在大力进行社会主义新农村建设，鼓励农村村民进镇购房，因此，可将其划分为两种情形，具体问题具体分析，实行区别对待：

　　(1)购房者是本集体经济组织以外的农村居民.笔者主张对这类农村房屋买卖合同，只要其符合《合同法》关于有效合同其他要件的，应依法认定为有效合同。

　　(2)购房者是城镇居民;农村房屋虽然可以买卖，但城镇居民却是排除在该合同适格主体之外的。因此，对这类违反国家政策的合同，应适用《合同法》无效合同的处理规则进行处理。应将1999年在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》作出了：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的明文规定颁布禁止性规定的时间作为临界点，即1999年之前将农村房屋转让给城市居民的买卖合同为有效合同，1999年之后的则为无效合同。

　　因此笔者认为处理该类案件首先，赔偿损失。在确定损失时，应当将房屋现有价值与原购房款之间的差价作为信赖利益的损失考虑在内。其次，确定过错责任。以诚实信用原则的为处理最高原则。

　　综上，审理买卖合同应区分不同情形，倡导诚实信用。